Vedligeholdelsespraksis
Med den tilføjelse til vedtægterne, der blev vedtaget i 2017 er en ca. 40 år gammel vedligeholdelsespraksis af fællesarealer og hække mod offentlige veje og stier blevet formaliseret.
Praksis er nu skrevet ind i vedtægterne. Dette er helt i overensstemmelse med foreningens formål om ”at varetage medlemmernes interesse og at tage initiativ til løsning af fællesopgaver”. De nu formaliserede regler afspejler både praksis og støttes desuden af en række generalforsamlingsbeslutninger siden 1974. Dette bekræftes af en gennemgang af gamle generalforsamlingsreferater.
Allerede på grundejerforeningens første generalforsamling d. 29. maj 1974 skulle foreningens medlemmer tage stilling til, hvorledes man ville fortolke deklarationens formuleringer om grundejerforeningens vedligeholdelsesforpligtelse. På generalforsamlingen var der enighed om, at foreningens kasse ikke skulle betale et eksternt firma for at vedligeholde fællesarealerne, fordi dette ville føre til en tre-dobling af det årlige kontingent fra 120 kr. til ca. 350 kr. Og i det håndskrevne referat fra generalforsamlingen d.16. april 1980 kan man læse, at generalforsamlingen med 30 stemmer mod 2 sagde NEJ til ”ansættelse af havemand”.
Dette følges op af generalforsamlingen d. 25. april 1985: ”Generalforsamlingen vedtog bestyrelsens forslag om, at deklarationens art. 10b omhandlende grundejerforeningens pligt til at vedligeholde hække op mod stier, stamvej og Husoddevej, opfyldes ved den enkelte grundejer, som har hæk mod de ovennævnte arealer – altså i henhold til gældende praksis. Ang. fællesarealer er det de enkelte stikveje, som har forpligtelsen til at vedligeholde fællesarealer og den dertil hørende hæk mod sti og vej.”
I referaterne kan man herudover læse om vedtagelsen af en ”husorden” på generalforsamlingen i 1996. Denne husorden er stort set identisk med den tilføjelse til vedtægterne, som blev vedtaget sidste år.
Den nuværende bestyrelse overtog ”stafetten” i 2015 med generalforsamlingens opfordring til at få ”klargjort bestemmelserne”, idet et medlem havde rejst tvivl om, hvorvidt foreningens vedligeholdelsespraksis var i overensstemmelse med deklarationen. Bestyrelsen betragter i dag opgaven som løst med den vedtægtsændring, der blev vedtaget i 2017 på to generalforsamlinger.
Bestyrelsen erkender, at man tilbage i 1974 og i 1980 kunne hævde, at der var en konflikt mellem på den ene side 1974-generalforsamlingens beslutning om at sige ”nej” til et højt kontingent for at betale en gartner og på den anden side deklarationen fra 1973. Dengang, da Tulipanparken var en helt ny udstykning, kunne tilflyttere med en vis ret forvente, at grundejerforeningen ville tage sig af fællesarealer og hækklipning mod offentlige stier og veje, og at kontingentet derfor blev fastsat så højt, at foreningen var i stand til at betale en ekstern gartner for at udføre dette arbejde. Men en sådan konflikt eksisterer ikke i dag. Hvorfor?
For det første fordi generalforsamlingerne i 1974 og i 1980 – uden indsigelse – aktivt sagde NEJ til at forhøje kontingentet for at betale en gartner til at vedligeholde fællesarealer og klippe diverse hække. For det andet fordi foreningen i stedet for valgte at klare sin vedligeholdelsesforpligtelse ved at fordele arbejdet blandt medlemmer – en fortolkning, der har været gældende siden. For det tredje fordi medlemmerne igennem årene aktivt har bekræftet deres tilslutning til denne praksis på foreningens generalforsamlinger. Og for det fjerde fordi ingen helt frem til i dag har fremsat forslag til generalforsamlingen om, at foreningen skulle ændre sin fortolkning af deklarationen på dette punkt.
Ifølge normal juridisk fortolkningspraksis er dette ensbetydende med, at man som husejer i Tulipanparken i dag ikke har noget retskrav på at få sin hæk ud mod fx stamvejen klippet to gange om året på grundejerforeningens regning mod til gengæld at betale et højere kontingent. Deklarationens bestemmelse er på dette punkt bortfaldet ved ”passivitet”, forstået på den måde, at grundejerforeningens fortolkning af spørgsmålet har stået uantastet i perioden 1974 – 2017. Først i 2017 begyndte et medlem aktivt at føre kampagne for, at foreningens fortolkning var ”ulovlig” – dog uden at få generalforsamlingens opbakning. Derfor er der – efter normal fortolkningspraksis – i dag ikke nogen konflikt mellem deklarationens formuleringer om hækklipning m.m. og foreningens vedtægter. Det er ganske enkelt vedtægternes bestemmelser, der er gældende.
Det betyder på den anden side så også, at et flertal i grundejerforeningen til enhver tid kan ændre vedtægterne, hvis betingelserne i par. 12 er opfyldt, og derigennem vedtage en praksis om, at grundejerforeningen skal betale for udførelsen af visse vedligeholdelsesopgaver. Skulle der i fremtiden opstå et sådant flertal, er det bestyrelsens klare forventning, at alle i Tulipanparken vil efterleve sådanne nye demokratisk vedtagne beslutninger – herunder betale et forhøjet kontingent. Og hvad angår bestyrelsens medlemmer, er det vigtigt at understrege, at ingen i bestyrelsen har nogen privat interesse i den ene eller den anden løsning. Det vigtigste for bestyrelsen i denne sag har hele tiden været, at gældende regler – i demokratiets navn – bør klargøres og efterleves, indtil et flertal har vedtaget nye regler på demokratisk vis.
Ny hjemmeside
Med teknisk bistand fra en ekstern konsulent har bestyrelsen fået færdiggjort hjemmesiden www.tulipanparken.dk. Det er bestyrelsens håb, at hjemmesiden kan fungere som en platform for kommunikation og som en vigtig kilde til information om Tulipanparken for mulige købere af huse i området. Flemming Schmidt har skrevet de ca. 12 siders normaltekst, som hjemmesidens menupunkter fylder, og har med bistand fra konsulenten lavet links og lagt referater og dokumenter ud på hjemmesiden. Ole Christiansen har fundet relevante fotos i foreningens arkiv. Medlemmerne opfordres til selv at orientere sig på www.tulipanparken.dk
Værdier og vision
En grundejerforening er et fællesskab af grundejere. Dette fællesskab vælger en bestyrelse, som i det daglige skal søge at varetage medlemmernes fælles interesser. Når sådanne fælles interesser skal konkretiseres, skal der imidlertid også foretages vurderinger, som må tage afsæt i nogle værdier.
Det er baggrunden for, at bestyrelsen har oplevet et behov for at synliggøre sine værdier over for medlemmerne. Disse værdier er: åbenhed, samarbejde, demokrati og sund foreningsøkonomi, jf. det udsendte bilag.
Værdierne er udtryk for holdninger og normer af almen karakter, og de nævnte er netop de værdier, som bestyrelsen mener er specielt vigtige for dens arbejde.
Fx er det vigtigt for os, at foreningen har en sund økonomi, og at den er i stand til at betale for de initiativer, som den sætter i værk på kort sigt og på lang sigt – vel at mærke uden at optage lån. Bestyrelsen kontaktes jævnligt af ejendomsmæglere, der repræsenterer mulige købere af ejendomme, der er til salg i området. Disse samtaler med ejendomsmæglere har bekræftet, at det er et stort aktiv for en grundejerforening at have formue, hvorimod det ofte er hæmmende for salget af fast ejendom, hvis der er vejgæld eller området ser lidt forsømt og misligholdt ud.
Bestyrelsens ønske om at give en sund foreningsøkonomi en høj prioritet præger på den anden side de vurderinger, som bestyrelsen anlægger. Det præger også bestyrelsens arbejde – fx i klargøringen af reglerne på vedligeholdelsesområdet – at den betragter foreningens vedtægter som foreningens demokratiske ”grundlov” og dermed generalforsamlingen som foreningens højeste myndighed.
Set med bestyrelsens øjne er det med afsæt i de nævnte værdier, vi skal prøve at virkeliggøre foreningens vision for Tulipanparken.
Stikveje og stier
Bestyrelsen har fået stikvejenes tilstand undersøgt og har indhentet tilbud fra 3 forskellige virksomheder på nyetablering.
Det er sket ud fra et ønske om dels at få en professionel vurdering af stikvejenes tilstand, dels et grundlag for at vurdere, om foreningens såkaldte vejfond er ”lille” eller ”stor”, når den måles op imod prisen for nyetablering af 8 stikveje.
Nyetablering af stikvejene vil beløbe sig til ca. 2 mio. kr. i 2018 – priser. Foreningens vejfond er p.t. ca. 400.000 kr. og forøges med ca. 60.000 kr. pr. år. Med det nuværende opsparingstempo vil det med andre ord vare 30-40 år, inden foreningen kan forventes at have råd til nyetablering af alle 8 stikveje.
På den baggrund er det bestyrelsens opfattelse, at vejfonden må karakteriseres som lille.
Stierne har fået lidt skader som følge af vinterens megen regn – især hvor der er højdeforskel. Disse mindre skader forventes udbedret i nær fremtid for at undgå, at de udvikler sig til store skader.
Nabohjælp
Bestyrelsen har indkøbt nabohjælp-skilte til alle 8 stikveje og har fået H. Nikolajsen i nr. 9 til at sætte dem op, hvilket bestyrelsen siger tak for. Vi håber derfor, at nabohjælp fungerer efter hensigten.
Horsens d. 12. maj 2018
På bestyrelsens vegne
Flemming Schmidt